En Midtown South boutique-kontorbygning har blitt kjøpt av Williams Equities for litt mer enn halvparten av sin siste salgspris, har Realty Check fått vite – men det kan være mer å forstå avtalen enn prislappen indikerer.
Williams betalte bare 147,5 millioner dollar for 470 Park Avenue South, en historisk eiendom på 300 000 kvadratmeter som tar opp hele vestblokken mellom East 31st og 32nd streets. Selgerne var Steven J. Pozyckis SJP Properties og PGIM Real Estate, et Prudential Financial-tilknyttet selskap – som kjøpte det for 245 millioner dollar i 2018.
Men den lave kjøpesummen betalt av Williams gjenspeiler ikke nødvendigvis det nylige markedsfenomenet med kjelleravtaler som er kjent for 8,5 millioner dollar i salget av 135 W. 50th St., som tidligere ga 332 millioner dollar.
Forespurt om å ta opp den tilsynelatende lave prisen for 470 Park Avenue South, sa Michael Cohen, en Williams-rektor, «Vi er nå i et post-pandemisk rente- og taksatsmiljø, veldig forskjellig fra det som eksisterte i 2019 og for 10 eller 10 år. 20 år siden. Resultatet har vært betydelige justeringer i verdier som ikke på noen måte reflekterer verdiene til en bygning.»
Byens finansavdeling viser et boliglån på 56 millioner dollar på 470 Park Avenue South
fra MetLife Real Estate Lending. Cohen fortalte oss, «Vi finansierte oppkjøpet med et nytt boliglån» for å ta opp det gamle, men han kunne ikke dele vilkår eller andre detaljer i påvente av långivernes godkjenning.
Cohen la til: «Våre forgjengere gjorde en god jobb med å forvalte bygningen.»
SJP og PGIM gjorde betydelige investeringer i en ny takterrasse, salong i første etasje og et anlagt gårdsrom. Oppgraderingene bidro til å tiltrekke så nylig signerte leietakere som den britiske sportsstrømmetjenesten DAZN og finansplattformen Anchorage Digital.
Cohen sa at omtrent 45 % av kontorlokalene snart vil være på markedet for mellom de lave $70 per kvadratfot til de lave $80s, med minst en blokk på over 50 000 kvadratmeter tilgjengelig.
Eiendommen fra 1912 består av to sammenkoblede strukturer på 12 og 18 etasjer. En gang kjent som Silk Building for sin leietakerliste over silkeimportører, var det en uvanlig investering for SJP, som hovedsakelig er kjent som utvikleren av store prosjekter som 11 Times Square og 200 Amsterdam Avenue.
Men 470 Park Avenue South passer komfortabelt inn i det Cohen kalte Williams Equities ‘sweet spot’ av arkitektonisk utmerkede, eldre bygninger. Williams brakte nytt liv til flere andre eiendommer i Midtown South-porteføljen som 136 Madison Ave., hvor den nylig fullførte 57 000 kvadratmeter med leasing, og 28 og 40 W. 23rd St.
Williams planlegger et omfattende kapitalforbedringsprogram på West 23rd Street-nettstedene, inkludert et oppdatert atrium og takvinduer og et bygningsvidt tak på toppen av nr. 28.
