Få vil hevde at New York City er fast i en boligkrise – som definert av høye priser og lave ledige stillinger. Det er gode bevis for den konklusjonen. Den siste føderale New York City Housing and Vacancy Survey rapporterte en ledighetsprosent på bare 1,4%, «en sterk kontrast til 4,54-raten i 2021». I samme periode steg gjennomsnittlig månedlig leie fra $1500 til $1641 – og det inkluderer alt fra luksuriøse høyhus til offentlige boliger.
Slike tall driver en pågående søken etter løsninger på problemet – inkludert, sist, ordfører Adams’ kunngjøring 12. desember om en ny by Charter Revision Commission for å vurdere, som han sa det, hvordan man kan «levere så mye rimelige boliger til arbeiderklasse New Yorkere og deres familier.»
En grundig undersøkelse av New Yorks boligpolitikk – både på by- og delstatsnivå – kan inkludere en voksende mengde økonomisk forskning angående husleieregulering, som påvirker de 960 000 «leiestabiliserte» leilighetene hvis pris ikke er fastsatt av markedet, men av borgermesteren. utnevner. Leiestabilisering kan gi en god del for de som er heldige å dra nytte av det. Men ettersom økonomer fra hele det politiske spekteret i økende grad er enige, skader det til slutt byens boligmarked for mange.
Forskning på virkningen av husleiekontroll har en lang historie. Tilbake i 1997 beskrev Harvard-økonomene Edward Glaeser og Erzo Luttner «feilallokeringen av boliger» som husleiekontroller skaper. Det var deres betegnelse for et misforhold mellom hva leietakere måtte trenge og hva de velger fordi prisen er billig – for eksempel folk som kanskje bare trenger en liten leilighet, men bor i en stor fordi de har råd til det.
Nylig, i 2018, siterte den liberale Brookings Institution det samme problemet: «Når en leietaker har sikret seg en husleiekontrollert leilighet, vil han kanskje ikke velge å flytte i fremtiden og gi opp husleiekontrollen, selv om boligbehovet hans endres. ” Denne «feiltildelingen,» fortsatte Brookings, er ikke uten store konsekvenser, særlig «husholdninger med tomme reir som bor i familiestore leiligheter og unge familier stappet inn i små studioer.»
Fjorårets Census-analyse av boligdata i New York tyder på at det er akkurat det som skjer her – som unge mennesker som er stappet inn i underdelte studioer med flere romkamerater, vet godt. Forskjellen mellom husleieregulerte og markedsprisboliger i Big Apple er sterk: Bare 94 000 (24 %) leiestabiliserte leietakere hadde flyttet (enten inn eller ut) det siste året, sammenlignet med 221 000 (57 %) av markedet -rate leietakere. Det er mer sannsynlig at leiestabiliserte leietakere blir værende – og danner en slags boligblokade for nykommere eller husholdninger med barn som trenger flere soverom. I henhold til folketellingen var de langsiktige leiestabiliserte leietakerne ikke nødvendigvis lavinntekt: 30% rapporterte inntekter over $100 000 i året – i tråd med beryktede historier om skuespillerinnen Mia Farrow og kongressmedlem Charles Rangel som nøt husleiestabiliserte enheter. (Farrow arvet hennes gjennom familien hennes, slik loven tillater det.)
Det kan også være negative effekter på boligkvaliteten, finner økonomer, på måter som skader leiestabiliserte leietakere selv. I februar 2024 så ceonomer ved St. Louis Federal Reserve Bank på de fysiske effektene av husleiekontroller. De konkluderte med at «mens husleiekontrollpolitikk begrenser husleie til mer overkommelige priser, kan de også føre til en reduksjon av leiebeholdning og vedlikehold, og dermed forverre mangel på rimelige boliger.» Tilsvarende konkluderte ny forskning i Journal of Housing Economics fra mars 2024 med at «selv leietakere i de kontrollerte boligene kan lide av husleiekontroll, da vedlikehold av slike boliger kan reduseres, noe som fører til redusert boligkvalitet.»
Nok en gang avslører de siste funnene fra New York de samme markedsforholdene. Dens gjennomgang av «rapporterte boligproblemer» fant at det er flere leietakerklager på gnagere, lekkasjer, sprekker og oppvarming i leiestabiliserte enheter enn i de ikke-regulerte. Tallene er slående: 376 000 rapporter om gnagere i regulerte enheter (39 % av alle), sammenlignet med 240 000 i markedsrente enheter (22 % av alle).
Reparasjonsbehovene til eldre, husleieregulerte bygninger kan til og med føre til at eiere rett og slett forlater dem, som Maggie Brunn, president for Brooklyns A&E Real Estate, har sagt. «Når en leilighet har vært bodd i 20 eller 30 år, er disse grensene [on rent increases] ikke engang kom i nærheten av de faktiske kostnadene ved omkobling, rørleggerarbeid og de grunnleggende forbedringene du trenger for å leie en leilighet som en familie ville være stolt av å kalle hjem. Det betyr at flere og flere av de sårt trengte lavleieleilighetene står ledige.» Dette problemet har blitt forsterket av 2019-lovgivningen i delstaten New York som kraftig begrenser leieøkninger selv for økende kostnader som store kapitalreparasjoner.
Burgos i NYAA anslår at minst 10 000 av slike «spøkelsesleiligheter» står ledige – fordi deres eiere «ikke har lov til å få tilbake kostnadene sine. Inflasjon, eiendomsskatt, forsikring.» Som et resultat, sier han, «vil ikke bankene låne ut til dem.» Det er akkurat det Brookings har funnet. «Leiekontroll kan også føre til forfall av utleieboligmassen; utleiere kan ikke investere i vedlikehold fordi de ikke kan få tilbake disse investeringene ved å øke husleien.»
«Systemet,» sier Burgos, «fungerer verken for eiere eller leietakere.» Men hvordan kunne dette dypt etablerte systemet – eksisterende, i en eller annen form, i mer enn 50 år – faktisk justeres?
Erfaringene fra en annen storby i verden, Buenos Aires i Argentina, tyder på at dette kanskje ikke fører til kaoset og prisbesparende leietakere foreslår. På slutten av fjoråret «skrotet» den libertariske argentinske presidenten Javier Milei rett og slett husleiekontrollene, som rapportert i The Wall Street Journal. Effekten, rapporterte den, er at «den argentinske hovedstaden gjennomgår en boom i leiemarkedet. Utleiere skynder seg å sette eiendommene tilbake på markedet, med Buenos Aires utleieleveranser som øker med over 170 %. Mens leieprisene fortsatt er oppe i nominelle termer, sikrer mange leietakere bedre (eller i det minste rettferdige) avtaler, med en nedgang på 40 % i realprisen på utleieeiendommer når det er justert for inflasjon.»
Bare å skrote husleiekontrollen som i Buenos Aires ville være langt vanskeligere i reguleringsfylte New York, selvfølgelig. Men, som Burgos bemerker, kan til og med tillate deregulering av ledige enheter føre til betydelig forbedring – uten å påvirke nåværende leietakere. Det han kaller «ledighetskontroll» står i veien for husleieøkningene som eiere trenger å investere for å overholde byggeforskrifter og føre reduksjonslover – i stedet for å la enheter stå tomme. Byens charterkommisjon kan hjelpe ved å redusere eiendomsskatter eller vanntakster for regulerte enheter.
Men selv en rask deregulering er kanskje ikke så viktig i store deler av byen. Folketellingsundersøkelsen rapporterer at den typiske markedsrenteleien ($2000) ikke er fantastisk høyere enn den typiske regulerte husleien ($1500). I The Bronx er den typiske leien for alle enheter – inkludert ikke-leiestabilisert – bare $1200. Markedsleie kan med andre ord ligge nær regulerte husleie i lavkostnabolag. Kombinert med en bølge av ledige enheter som kommer tilbake på markedet og nye investeringer, kan New York følge (eller i det minste på tærne) i fotsporene til Buenos Aires.
Et slikt grep vil ikke bare være til fordel for leietakere, det vil spare byen for utgiftene forbundet med et byrå de fleste metropoler ikke har, Rent Stabilization Guidelines Board, hvis ansatte fastsetter anbefalinger om leieøkninger og overvåker overholdelse. Dessuten ville eiendomseiere – inkludert mor-og-pop-eiere som eier bare noen få bygninger – ikke lenger måtte pådra seg den byråkratiske hodepine ved å registrere bygningene sine hvert år – og enten sende eller levere de nødvendige skjemaene og gebyrene, som skal betales, for hver enhet, både til staten ($13) og byen ($20). Unnlatelse av å gjøre det betyr en bot på $500 – per leilighet.
Det har vært forsøk, ledet av eiernes lobby, Rent Stabilization Association (nå en del av New York Housing Association), for å oppheve priskontrollregimet gjennom domstolene — uten hell. Senest avviste USAs høyesterett en utfordring, delvis basert på argumentet om at husleieregulering faktisk var en lovlig «taking av en eiers eiendom, uten kompensasjon.»
At eiendomsbesittere forsøkte å oppheve husleiereguleringen gjennom domstolene, viser hvor vanskelig det er å endre ordningen lovmessig. Men by- og statstjenestemenn bør legge merke til det skiftende lederskapet i Washington. I den første Trump-administrasjonen utpekte et eksekutivråd i Det hvite hus husleiekontroll for kritikk, og skrev at det kan føre til «begrenset forsyning [which] ender opp med å skade noen av leietakerne med lavere inntekt de er ment å hjelpe.»
New York Citys budsjett er avhengig av Washington for 100 milliarder dollar i inntekter, inkludert fra Department of Housing and Urban Development – som kan knytte strenger til den hjelpen, inkludert revisjoner av husleieregulering eller oppfordring til å avslutte. Når han er tilbake på kontoret, kan Donald Trump – som han ofte gjør – bevise et wild card og deregulere New York Citys boligmarked.
Howard Husock er seniorstipendiat i innenrikspolitikk ved American Enterprise Institute.
