Det er tid for bygge-eller-bolt for BXP på Madison Avenue.
Utvikleren ønsker å bygge en skyskraper ved 343 Madison mellom East 44th og 45th streets, som for tiden er en blokklang, tom tomt som eies av MTA. Men den trenger en ankerleietaker før det slående, 46-etasjers, 950 000 kvadratmeter store tårnet – designet av Kohn Pedersen Fox – vist her for første gang – kan reise seg.
BXP, tidligere kjent som Boston Properties, benyttet et crack CBRE-leasingteam for å få det til. Grunnleieavtalen med MTA gir BXP en avkjøring for å si opp sin 99-årige leieavtale innen 31. juli 2025, hvis en leietaker ikke kan bli funnet.
BXP ble valgt til å utvikle stedet i 2016. Nå, etter riving av det gamle MTA-hovedkvarteret og salg i fjor av en minoritetsandel til Oslo-baserte Norges Bank Investment Fund, håper utvikleren å utnytte etterspørselen i det rødglødende Grand Central-distriktet , hvor SL Greens nye One Vanderbilt leide opp nesten over natten.
CBREs Howard Fiddle sa at BXPs «state-of-the-art, svært bærekraftige tårn» ville gi en «en-seters pendling» fra nesten overalt i tristate-regionen. CBRE-leasingteamet inkluderer også Peter Turchin, John Maher, Evan Haskell og Caroline Merck.
BXP bygger allerede for MTA en ny overjordisk inngang til Grand Central Terminal på hjørnet av Madison og 45th i det som beskrives som den første fasen av prosjektet.
Under en nylig investorsamtale, siterte BXPs konserndirektør for New York, Hilary Spann, «stramhet i Park Avenue-distriktet med svært lite klasse-A førsteklasses arbeidsområde tilgjengelig» som grunn til tillit til tårnet, som BXP fremhever som et bærekraftsdrevet, helelektrisk, «nullkarbon fremste arbeidsplass».
Fasilitetene er å inkludere en dobbel-høyde salong og konferanserom i 45. og 46. etasje, innendørs og utendørs spisesteder på «biofile» terrasser med utsikt over Midtown, og en high-end lobbysalong.
Arbeidsplassgulv varierer fra 22 000 kvadratmeter i tårnet til 27 500 kvadratmeter på podiegulv.
Men som en børsnotert REIT, må BXP følge nøye med på situasjonen. BXP-president Douglas Linde fortalte investorer i august 2023 at husleiene må overstige $200 per kvadratmeter for å gjøre prosjektet levedyktig, rapporterte Crains.
Selv om vilkårene for grunnleie ikke ble utgitt, oppfordret et MTA Finance Committee-dokument fra 2016 gjennomgått av Realty Check til en forhåndsbetaling på 25 millioner dollar og grunnleie til å øke fra 6,38 millioner dollar årlig i de første fem årene av den 99-årige leieavtalen til 10,3 millioner dollar. i år 26-30, etterfulgt av tilbakestillinger med intervaller.
Disse kostnadene var basert på et bygg med et gulv-til-areal-forhold på 15 som tillatt på det tidspunktet. FAR har siden steget til 30 under nylig resonering, og BXP betaler sannsynligvis mye mer til MTA. BXP nektet å kommentere.
