President Trump har lansert ideen om 50-års boliglån – et dristig, om enn kontroversielt, forsøk på å gjøre boligkjøp rimeligere mens medianalderen for kjøpere skyter i været og etterspørselen etter boliglån forblir lav.
Detaljene forblir uklare, men Bill Pulte, direktør for Federal Housing Finance Agency, sa i løpet av helgen at administrasjonen «jobber med» forslaget, som han kalte en «komplett game changer.»
Et så langt boliglån – godt to tiår lenger enn det populære 30-årige faste boliglånet – kan hjelpe lavinntektsforbrukere med å få sine egne hjem, sa Erica Sandberg, forbrukerfinansieringsekspert på BadCredit.org.
På den annen side vil de sannsynligvis akkumulere mindre egenkapital og ende opp med å betale mye mer i renter, sa hun til The Post.
På Fox News mandag kveld sa Laura Ingraham til Trump at politikken «raset MAGA-vennene dine,» med betydelig tilbakeslag fra allierte som «kalte det en giveaway til bankene og ganske enkelt forlenge tiden det ville ta for amerikanere å eie et hjem direkte.»
Trump trakk på skuldrene fra kritikken og sa at et hopp til 50 år er «ikke engang en stor sak».
Et boliglån på fem tiår vil sannsynligvis redusere månedlige betalinger for huseiere, ifølge Sandberg.
For eksempel er den månedlige betalingen for et $400.000-hus med $80.000 ned og en 5,98% APR $2.293 for huseiere på et 30-års boliglån, sa hun. Det synker til $2.055 på et 50-års boliglån.
«Hvis den månedlige betalingen er det eneste som hindrer deg fra å eie hjemme, gå for det. Du kan endre det senere,» oppfordret Sandberg.
Ta for eksempel en som er i ferd med å kjøpe bolig og i tillegg betale avdrag på et billån som de vet blir nedbetalt i løpet av ett år.
«Vel, da kan du refinansiere den senere når bilen er betalt og du er i en annen økonomisk situasjon,» sa Sandberg.
Men det ser ut til å være flere betydelige ulemper ved en så lang boliglånsperiode.
En høyere del av den månedlige betalingen vil gå til renter på lånet – noe som betyr at det vil ta huseiere lengre tid å bygge opp egenkapital.
Det vil ta 30 år før en låntaker på et 50-årig boliglån samler opp 100 000 dollar i egenkapital, ikke inkludert boligprisstigning og forskuddsbetaling – sammenlignet med omtrent 12 eller 13 år å bygge opp samme beløp på et 30-års boliglån, bemerket Associated Press.
En låntaker vil betale ytterligere $398 000 i renter over levetiden til et 50-års boliglån sammenlignet med et 30-års boliglån, ifølge en AP-analyse.
«Å forlenge et boliglån fra 30 år til 50 år kan doble dollarbeløpet av renter betalt av boligkjøperen på en medianpriset bolig over lånets levetid,» advarte UBS Group AG-analytikere i et notat.
Medlemmer av MAGA-trofaste sa at bankene vil ha størst fordel.
Femti-års boliglån «vil til syvende og sist belønne bankene, boliglångiverne og boligbyggerne mens folk betaler langt mer i renter over tid og dør før de noen gang betaler ned på hjemmet sitt», skrev rep. Marjorie Taylor Greene, Georgia Republican, lørdag på X.
«Vi studerer en rekke alternativer for å reversere skaden [former President Joe] Biden har gjort det med boligmarkedet de siste fire årene, sa en talsmann for US Federal Housing til The Post i en uttalelse tirsdag.
Det er uklart om regjeringen vil være i stand til å tilbakebetale lån for 50-års boliglån, siden de foreløpig ikke oppfyller definisjonen av et kvalifisert boliglån under Dodd-Frank Act.
Selv om regulatorer har muligheten til å endre disse kravene, kan det ta lang tid siden kongressens godkjenning er nødvendig.
Det er også uklart hvordan denne planen vil falle sammen med Trump-administrasjonens forslag om å ta Fannie Mae og Freddie Mac private, med en IPO planlagt en gang i nær fremtid.
Boligprisene har steget mer enn 50 % på fem år etter at superlave renter under covid-pandemien førte til et løp på boliger – og salget og etterspørselen etter boliglån har siden falt.
Mangel på boligmasse er en annen utfordring. Trump har presset utbyggere til å bygge flere boliger for å redusere kostnadene, men de sier at høye kostnader for arbeidskraft og materialer er skyld i det langsomme tempoet i nye boliger.
Stater, inkludert California og New York, vedtok nylig lovverk eller finjusterte forskrifter for å gjøre det enklere for utbyggere å skape hjem raskere.
Men medianalderen for alle amerikanske boligkjøpere er 59, mens medianalderen for førstegangskjøpere er 40 – begge rekorder, ifølge National Association of Realtors årlige undersøkelse.
Det kan gjøre det enda vanskeligere for boligkjøpere å ta opp 50-års boliglån, sa Sandberg.
«De kommer til å ha det boliglånet langt inn i pensjonisttilværelsen. Hvis inntekten deres synker i pensjonisttilværelsen, kan de finne seg selv i en veldig vanskelig posisjon … til og med å overføre det til et barn,» sa hun.
