Ordfører Zohran Mamdani og guvernør Kathy Hochuls kontroversielle forslag om en pied-à-terre-skatt i New York City kan bringe en bølge av juridiske kamper fra velstående newyorkere unngå nye avgifter, ifølge eksperter.
Dems kunngjorde i forrige uke en ny skatt på luksuriøse fritidsboliger verdt mer enn 5 millioner dollar.
Men som eksperter bemerket, er det en enorm forskjell mellom NYCs eiendomsvurderingsverdier og markedsverdier, og polene har ennå ikke avklart hvilket tall som skal brukes for de nye avgiftene.
Hvis den demokratiske sosialisten og hans allierte fra Albany velger å ta hensyn til markedsverdier, som vanligvis er langt høyere enn vurderingsverdiene som ble fremskaffet av NYCs utdaterte system, kan velstående New Yorkere svare i retten og ansette sine egne takstmenn.
«Alle med en verdi mellom $5 millioner og $6 millioner kommer til å gå ned til tinghuset for å bekjempe dette,» sa Nathan Goldman, medlem av American Accounting Association og professor ved North Carolina State University, til The Post.
«Det kommer til å være en hel del ekstra lag med juridiske kamper som følger som et resultat av dette fordi dette ikke er som aksjemarkedet,» sa han. «Dette er et subjektivt tall.»
Den nye skatten vil samle inn 500 millioner dollar per år til byens budsjett, sier Mamdani og Hochul – som i utgangspunktet motsatte seg ordførerens skatt-de-rike-plattform, men pivoterte under årets statsbudsjettkamp.
Men de har gitt ut få detaljer om hvordan avgiften, som fortsatt trenger godkjenning fra statens lovgiver, faktisk vil fungere.
«Mamdani var desperat. Jeg tror han var veldig interessert i å vinne» innen sin 100. dag i embetet, sa Goldman. «Men dette er langt unna at noe offisielt blir utbedret.»
Pied-à-terre-politikken møter allerede hard kritikk fra næringslivsledere som er bekymret for at den kan føre til en utvandring av rikdom fra byen.
Citadel-grunnlegger Ken Griffin – hvis penthouse på 238 millioner dollar på Manhattan ble angrepet i Mamdanis virale video som kunngjorde skatten – signaliserte torsdag at han er så forferdet at han vurderer å skrote et stort Midtown-prosjekt.
Med-milliardær Bill Ackman slo også ut mot politikken, og hevdet at ikke-bosatte eiere av Big Apple-eiendommer driver økonomisk vekst uten å virke som en tømming av lokale ressurser – og advarte om at Mamdanis skatt kunne presse flere virksomheter til Florida.
I et av de dyreste eiendomsmarkedene i verden kan den nye skattepolitikken få stor innvirkning.
Omtrent 70 % av eiendommene som selges for 5 millioner dollar eller mer er fritidsboliger, sa Jonathan Miller, administrerende direktør i takseringsselskapet Miller Samuel, til CNBC.
I løpet av de siste fem årene ble 4146 Manhattan-leiligheter solgt for minst 5 millioner dollar, sa han – og den nye skattepolitikken kan ramme eierne deres på vidt forskjellige måter avhengig av hvordan byen implementerer den foreslåtte skatten.
Griffin kjøpte sin 24 000 kvadratmeter store toppleilighet på 220 Central Park South i 2019, med den ni-sifrede prislappen som gjør det til det høyeste boligsalget noensinne i USA.
Under byens mystiske regler gir tjenestemenn den for tiden en markedsverdi på 15,5 millioner dollar og en vurderingsverdi på bare 6,99 millioner dollar, sa Robert Pollack, seniorpartner i Marcus & Pollack LLP, til The Post.
I New York City verdsettes ikke co-ops og condos basert på hvor mye de selger for, men på hva de ville leid for hvis de var leiligheter – og det er grunnen til at vurderingene i tilfellet med Griffins eiendom og mange andre er så lave, forklarte Pollack.
Byen estimerte at Griffins leilighet ville leie for 239 255 dollar per måned for skatteåret 2025-26, noe som gir den en markedsverdi på 15,5 millioner dollar, ifølge en melding om eiendomsverdi.
Den bruker en kompleks formel basert på en rekke variabler, inkludert utleiebygg med lignende egenskaper og leietrender i lignende nabolag – men det er mye kritisert for å være utdatert og unøyaktig.
For å nå en NYC-vurderingsverdi ignorerer byen transaksjonsverdien på 238 millioner dollar totalt, og beregner ganske enkelt 45 % av markedsverdien – som er omtrent 6,99 millioner dollar.
Det er ikke år klart hvor mye ekstra skatt Griffin kan møte under Mamdani og Hochuls pied-à-terre-plan.
Et annet uløst problem i forslaget om pied-à-terre-skatt er om det vil ha en gradert sats – slik tilfellet var med et forslag fra 2019 som foreslo en 0,5 % skatt på eiendommer verdt over 5 millioner dollar, en 1,5 % sats på eiendommer over 10 millioner dollar og 4 % for de over 25 millioner dollar.
Hvis det er tilfelle, kan newyorkere snart legge merke til en rekke leiligheter verdsatt til 4,98 millioner dollar for å unngå skatten, eller til 24,9 millioner dollar for å slippe unna den høyeste raten, ifølge eksperter.
Enda en uklar detalj handler om hvorvidt den foreslåtte skatten vil gjelde for hele boligens verdi eller bare for dens verdi over 5 millioner dollar. Rhode Island tok sistnevnte tilnærming med sin pied-à-terre-skatt – også kjent som «Taylor Swift-skatten» siden den var rettet mot sangerens Rhode Island-feriehjem på 17 millioner dollar.
New York City vil også måtte avklare hvem som teller som en ikke-bosatt eier, siden mange sannsynligvis vil forsøke å sløyfe skatten ved å gjøre penthouseleilighetene til deres primære boliger, sa Goldman.
«Hvis Ken Griffin bare er i leiligheten sin i tre måneder av året, vil han da bli underlagt denne skatten? Vi vet ikke,» sa han til The Post.
«Folk spiller disse systemene hele tiden. De rapporterer ikke visse tillegg, de gjør sine egne vurderinger og bruker fordelaktige komposisjoner som vil hjelpe dem å redusere eiendomsverdiene,» la Goldman til.
«Nå kommer deres økonomiske rådgivere til å fortelle dem om å kreve dette som deres primære bolig.»
Velstående eiendomseiere vil sannsynligvis prøve å argumentere for at eiendomsverdiene deres synker, ikke øker, siden skatten vil gjøre kjøpere mindre sannsynlige for å skaffe eiendommer verdt 5 millioner dollar eller mer, sa Goldman.
