New Yorks nylig vedtatte pied-à-terre-skatt kan etterlate hele andelsbygg på kroken for heftige skatteregninger hvis en velstående andreboligeier nekter å betale – vekker alarm blant eiendomsmeglere og samvirkeforkjempere som advarer om at tiltaket ble utarbeidet uten å redegjøre for hvordan andelsboligene faktisk fungerer.
«Det er ikke aksjonæren som lider av konsekvensene, det er hele bygningen som lider av konsekvensene,» sa Jason Haber, medgründer av American Real Estate Association og en Compass-megler, til The Post.
Skatten ledet av guvernør Kathy Hochul og fremhevet av ordfører Zohran Mamdani ble signert i lov som en del av statsbudsjettet forrige måned.
Den retter seg mot luksuriøse ikke-primære boliger og forventes å samle inn hundrevis av millioner dollar årlig fra velstående andrehjemseiere.
Men eksperter sier at mekanismene for å samle inn tilleggsavgiften kan skape stor hodepine for samarbeidsstyrer, spesielt i mindre bygninger.
I motsetning til sameier, har ikke andelslag separate skattetomter for enkeltleiligheter.
I stedet vurderes hele bygningen som en enkelt eiendom, med eiendomsskatt betalt av andelslaget og sendt videre til aksjonærene via månedlige vedlikeholdskostnader.
«Når det gjelder pied-à-terre-skatten, krever lovgivningen at andelslaget betaler tilleggsavgiften på samme måte som de betaler eiendomsskatten sin, og andelsselskapet må deretter belaste den berørte aksjonæren tilbake og håper å kunne kreve inn tilleggsavgiften fra dem,» sa Rebecca Poole, direktør for medlemskap og kommunikasjon for Council of New York Cooperatives and Condominiums.
Denne ordningen kan føre til at andelsstyrer midlertidig står overfor store pengesummer mens de forsøker å få tilbake tilleggsavgiften fra fraværende eiere.
«Det er mulig at co-ops kan være ute av midlene mens de venter på at aksjonæren som er underlagt tilleggsavgiften skal betale tilbakebetalingen,» sa Poole.
Problemet blir spesielt akutt i mindre bygg, der en enkelt stor leilighet kan utløse en betydelig skatteregning.
«For eksempel, hvis du har et andelslag på fem andeler og skatten gjelder for den største enheten – som kan bestå av et par sammenslåtte enheter – kan de fire andre aksjonærene bli tvunget til raskt å komme opp med en stor sum penger som de ikke trenger å betale, tilleggsavgiften, mens de prøver å samle inn midlene fra en utenbys eier.»
Haber advarte om at håndhevelse kan skape enda større problemer fordi samvirkeforetak mangler individuelle skattepakker.
«Du kan ikke legge en skattepant på en individuell enhet i et kooperativ fordi det ikke er noen skattelodd for den enheten,» sa Haber.
«I stedet, hva gjør du? Du legger pant på hele bygningen.»
Det betyr at en tvist som involverer en enkelt aksjonær potensielt kan påvirke alle beboere i bygningen, ifølge Haber.
«Hvis noen prøver å selge leiligheten sin og kjøperen får finansiering, kan det hende at kjøperen ikke kan få finansiering på grunn av skattepantet,» sa han.
«Det skaper en sky på bygningen.»
Haber hevdet at lovgivere ikke klarte å fullt ut vurdere den unike strukturen for co-op eierskap når de utarbeidet lovverket.
«Det er bare én skattetomt for hele bygget, så hvordan vurderer du en skatt på en individuell aksjonær? Dette er problemet,» sa han.
Poole sa at mange styrer fortsatt prøver å avgjøre om skatten vil gjelde for deres bygninger og hvilke aksjonærer som kan bli berørt.
«De to problemene vi potensielt ser skje er mangel på klarhet blant co-ops generelt om hvorvidt dette vil gjelde for dem eller ikke, for i pressen har det handlet om $5 millioner og markedsverdien stemmer ikke med det akkurat,» sa hun.
Hun la til at styrene burde begynne å forberede seg nå.
«Det første trinnet vi oppmuntrer til er at samarbeids- og leilighetsstyrer ser og ser om dette vil gjelde noen av leilighetene deres, og deretter begynner å forberede seg,» sa Poole.
Noen styrer diskuterer allerede om de skal begrense fremtidig pied-à-terre-eierskap totalt for å unngå potensielt ansvar, ifølge Haber.
«Hele bygningen blir påvirket hvis en aksjonær ikke betaler skatten,» sa han.
The Post har bedt om kommentarer fra Mamdani og New Yorks guvernør Kathy Hochul.
